Search

АКТУАЛНИ АСПЕКТИ ПРИ УПРАВЛЕНИЕТО И ПОДДРЪЖКАТА НА ОСТАРЕЛИЯ ЖИЛИЩЕН ФОНД В СТОЛИЦАТА

Ефективното управление на остарелия и амортизиран жилищен фонд е реално предизвикателство пред собствениците, в сгради в режим на етажна собственост, натоварени със задачата по управлението им. За да бъдат взети адекватни мерки, за справедливо разпределяне на средствата, пълноценно използване, поддържане и обновяване на жилищния сграден фонд са необходими адекватни управленски решения, основани на надеждна информационна база и подходяща стратегическа визия.


Към 31.12.2020 г. в Столицата съществуват 615 197 броя жилища, с които гр. София се нарежда на първо място по брой жилища, от общ брой 3 985 172 в страната, за население от 7 364 570 д. Това означава, че средно в 1 жилище живеят по 1,85 д. А средното е далеч от реалното, според данните за необитаеми жилища, представляващи над 30 % от жилищния фонд в страната. За да илюстрирам по ясно, какво означават горните цифри, нека първо разясним каква е жилищно застроената полезна площ и нека я съпоставим с общата площ на страната ни. Народна Република България е с териториална площ от 110 994 000 кв. м. Общата полезна площ (жилищната плюс т.нар. спомагателна) към 31.12.2021 г. е 197 173 997 кв.м. Така описано изглежда, че в държавата ни няма място „къде да пуснеш карфица“ от сгради.

Реално съпоставянето на едната с другата площ е нито рационална, нито реалистична съпоставка, но бих желала да я използвам, като една леко преувеличена картинка за нестихващото застрояване и увеличаващият се брой сгради, които „чакат“ своята също толкова огромна грижа.


Ммммдаааа…… нови или стари сгради, всички те, имат нужда от нашето свободно време, посветено в грижа за тяхната цялост и уют, а тежкият административен апарат и неговите процедури „печелене на време“ със сигурност не позволяват на мнозина от нас да се справим с тази задача, частично, а за някои дори изобщо.


Да си представим, че сградата е нашето дете, а непрекъснатата нужда от ремонти и административни процедури можем да оприличим с нуждите на нашето дете. Вършим най- важните: да му подсигурим жизненоважните нужди като храна и сън, след това степенуваме по важност да упражним настойническите си задължения, а след това ако имаме сили и нерви ще се поупражняваме във възпитанието.


ДА! Много от Вас едва ли биха си признали, че правят точно така, но бъдете искрени със себе си, не е нужно да го споделяте със света… сега си признайте и как ТОЧНО се грижите за Вашия имот!

Сигурна съм, че поне 70 % от всички Вас, ще прилагат точно онзи тип „нямам време“ грижа за недвижимата си собственост. За неискрените отричания по повод на това твърдение, мога да кажа, че фактурите за неплатените битови и данъчни сметки преливащи от пощенските кутии, наред с безкрайните реклами и така важните напомнителни стикери за безплодните посещения от милиардите институции… да, говорят достатъчно!

А картинката с грижата към личната недвижима собственост, не е по различна от тази с грижата към общата собственост в жилищните блокове (общите части). Дори, по-зле. За общото, грижата и времето, дори заинтересоваността, са направо липсващи!

Проблеми с жилищния фонд по данни на Министерство на регионалното развитие и благоустройство:

  • остарял и неподдържан жилищен фонд, нуждаещ се от системен ремонт и обновяване;

  • риск от конструктивни проблеми в част от сградния фонд;

  • висока енергоемкост на съществуващия сграден фонд;

  • нисък комфорт и нездравословни условия на обитаване ;

  • преобладаващ брой незаконни жилища, които не отговарят на законоустановените стандарти;

  • липса на съответстващ с нуждите на населението социален жилищен фонд, който да осигури достъп до жилище за групите в неравностойно положение;

  • постоянно увеличаващ се процент на необитаеми жилища;

  • липса на финансови механизми за осигуряване на достъп до покупка на жилища и отдаване под наем за семейства с ниски доходи;

  • липса на подходящи условия, насърчаващи младите хора да търсят задоволяване на дългосрочните си жизнени потребности в България.

Приключвам с дългия увод, за да обърна внимание на принципите, своеобразни ключове, към ефикасното управление на сградния фонд, с което са натоварени къде живущи, къде фирми, над които отделих доста време в размисли и проучвания, за да установя кое, къде и как работи. Въпреки индивидуалността на всяка етажна собственост, има неща, общи като проблем за всички, които се коренят в манталитета, в ежедневната ангажираност и в демографския проблем и именно над тях, ще се съсредоточа сега.

Поради преобладаващото застаряващо население, основно пребиваващо във физически и морално износения жилищен фонд и ужасно ниските доходи, които получава тази част от живущите, се наблюдава огромен недостиг на финансови средства във фондовете за ремонт и обновяване на тези кооперации. По-голямата част от тези сгради се нуждаят от основен ремонт и саниране, а ниската събираемост на средства не позволява извършването на повече от частични ремонтни дейности. Това, за съжаление, задълбочава отдавна назрелите проблеми в тези сгради, а макар и малкото вложени средства, са вложени на вятъра.


Защо? Ами, нека вземем за пример просто едно освежаване на общите части в един стар вход. Необходимо е изпълняването на следните операции: шлайфане на винервайс от тавани, накопаване на стени (в случай, че покритието е от блажна боя), шпакловка със здрава частица на стени и тавани и полагане на мрежа по стени, шпакловка с фина частица на стени и тавани, и чак след това боядисване или полагане на мазилка, или каквото там си харесате като облик. Тези операции са наистина необходими, за да може „освежаването“, което в случая на старите сгради си е основен ремонт, да се получи здраво и да издържи по-дълго време. Но също така, извършването на тези дейности струва пари, които живущите обикновено не искат да дават или не могат, с оглед на това, че трябва да бъдат събирани дълго време. Съществува и причина, че на голяма част от хората, просто не им пука, а други смятат, че просто може да бъде направен ремонт за по-малка сума, а останалите пари да бъдат вложени в друг проблем.


Уважаеми собственици, така НЕ СЕ ПРАВИ! По-малкото средства вложени в ремонта, означава спестяване на някоя или няколко от необходимите операции, а в следствие на това и нетрайно изпълнение. В случая тук, следва да проявите своето търпение за набиране на средствата, които са необходими за извършване на ВСИЧКИ необходими дейности за ремонта.


След извършването на ремонта следва да положите усилие за опазване на общите части. Тук визирам, това да не опирате колелетата си в стените. Инвестирайте за степенки, или определете общо помещение, в което всички да държите колелетата си. Когато качвате мебели по етажите, постарайте се да обезопасите ръбовете им със стиропор например, за да не удряте стените или таваните на пързалките по стълбището. Инвестирайте във видеонаблюдение, с което от една страна ще сте по-спокойни за сигурността на вашите лични вещи в общите помещения, от друга ще следите за опазването на вътрешния ред. Т.е. ако някой си позволи да повреди по някакъв начин общото, ще можете да вземете адекватни мерки за неговата санкция. И така работейки върху „възпитанието“, чрез нужните действия, Ви уверявам, че ще успеете да създадете дисциплина, всеобща загриженост, за това, което е общо, ще съхраните по-дълго това, което заслужено сте подобрили заедно и ще живеете в по-спокойна и уютна среда.

За тази цел първо е необходимо да присъстват всички собственици на общите събрания на етажната собственост. Тук идва работата на добрият домоуправител да въдвори всеобща заинтересованост. Колкото по-задружни сте, толкова по-добре ще съжителствате. (Справка със ЗУЕС за необходим кворум за провеждане на общо събрание- с чл. 15 и при вземане на различните видове решения, изискващи специални условия- с чл. 17 )

След спазване на реда и начина за свикване и провеждане на Общо събрание, регламентирани в ЗУЕС, можете да вземете законно решение за извършване на желания основен ремонт или основно обновяване, неотложен или необходим ремонт и да пристъпите към събиране на средства, съобразно взетото решение.

Тук е важно да отбележа, че неспазване на процедурите предвидени в Закона за управление на етажна собственост за свикване и провеждане на Общо събрание, води до нелегитимност на решенията на същото, което дава възможност на НЕсъгласни собственици, с решението (а такива, винаги има), да възразят (дори по съдебен път) и да не заплащат определената им от събранието вноска. Това е ПЪРВО спънка, за извършването на желаните дейности и ВТОРО, но не по-малко по важност, повод за разпри и кавги между собствениците.

Така че, добрият домоуправител, следва да е подробно запознат с нормативната уредба, уреждаща правилата за свикване и провеждане на Общо събрание (но не само, с тях разбира се).


Материята за извършването на ремонти и набирането на средства за извършването им е подробно уредена в закона, за разлика от други аспекти при управление на етажна собственост, именно защото, поради преобладаващия остарял сграден фонд, необходимостта от ремонти е основната причина за възникването на междусъседски спорове и разпри.


Впрочем, Женевската харта на Обединените нации за устойчива жилищна политика и Националната Жилищна Стратегия, са два взаимосвързани документа, които ни дават много ясна представа за състоянието на жилищния фонд, както по света, така и у нас, и които нямаше да бъдат разработени, ако не съществува мащабна необходимост от предприемане на мерки.

Предлагам на Вашето внимание следните цитати, от Женевската харта за Обединените нации за устойчива жилищна политика:


„Приоритетите трябва да включват ефективно управление на жилищната политика, инвестиране в мащабни реконструкции за подобряване на енергийната ефективност и разработване на финансови механизми за достъп до жилище.“
„Необходимо е занапред да се гарантира устойчивостта на жилищните сгради и населените места при екстремни метеорологични условия, заради климатичните промени“.

Ето и принципите заложени в концепцията:

„a) опазване на околната среда;

b) икономическа ефективност;

c) социална интеграция и участие;

d) зачитане на културната среда.“

На някои от тези принципи, ще се спрем при разглеждане на процеса по управление, което се корени в основата дейностите по поддръжка на сградите и инициативите за тяхното обновяване.


Дали със собствени сили, или участие в програми за държавна помощ, управлението е ключът към всяка инициатива.


Ще се фокусираме върху справянето със собствени сили в настоящата статия, тъй като „при нас“ решаването на проблеми трябва да започне с „превъзпитаване“, поради закостенелия, песимистичен начин на мислене.

Споменах, колко е важно управителят да знае как да се намеси адекватно между различните интереси на собствениците и задачата да ги насочи към всеобща загриженост към общото.

Това, което е ОБЩО, пак е НАШЕ!
Третирайте жилищата си, като национално богатство, което трябва да се съхрани възможно на дълго!

Управлението представлява целенасочено (предполага планировка на стъпките към целта, а самата цел следва да се дефинира от множество индивидуални особености в етажната собственост), комплексно (обхващащи много аспекти, а не еднотипна дейност) и систематично (означава множеството дейности, да бъдат обвързани адекватно с планираните към целта стъпки, в стабилна система) взаимодействие на субекта на управление (явяващ се управителния орган в етажната собственост) с обекта на управление (представляващ общите части на сградата на етажната собственост и техните притежатели, а именно собствениците на самостоятелни обекти в сградата в режим на етажна собственост) с цел (цел на дейността по управление изобщо и абстрактно) достигане и поддържане на неговото ефективно функциониране (достигане на подходящо ниво, и поддържане на това ниво на стандарт, функционалност и енергийна ефективност на сградата и съоръженията в нея) в съответствие със зададения критерий от страна на субекта на управление (т.е. по критерий на управителният орган за това подходящо ниво).


Идеята на системата от операции, които осъществява управителният орган по експлоатация на сградата и съоръженията е максимално ефективното използване на същите в интерес на собствениците в сградата: поддържане в добро експлоатационно състояние; ремонт и обновяване; ръководство на обслужващия персонал (хигиенист, портиер и т.н.); осигуряване на нормални хигиенни условия и безопасност на ползвателите; определяне на условията на ползване на общите части, както и условията за отдаване под наем на неизползваеми общи помещения; събиране на наемните вноски и вноските от ползвателите (собственици, обитатели и наематели) за поддръжката на използваните общи части и т.н.

Основните принципи за управление на собствеността са:

  • Ефективно управление – то трябва да осигурява максимален икономически (изразяващ се в реализирането на възможно най-високи приходи) и социален (изразяващ се в максимално удовлетворяване на обществените нужди) ефект.

  • Устойчиво управление – означава извършване на действия с грижата на добър стопанин, като се осигурява нейната поддръжка и обновяване, без това да води до нарушаване на екологичното й равновесие и безконтролна експлоатация, а напротив, насоченост към развитие и ефективност .

  • Справедливост – заключава се в справедливо разпределение на средствата, както за събирането им от собствениците, така и за разходването им. Т.е. ако определена група от хора бъдат трайно облагодетелствани за продължителен период, чрез предоставяне на безвъзмездно ползване на общи части, например, това би противоречало на социалните принципи на справедливост, за равен достъп и условия за ползване на общото от всички.

  • Иновативност – означава търсене на нови икономически и организационни схеми за поддържане и развитие на собствеността.

  • Публичност и прозрачност на управленските решения – постоянен достъп на останалите живущи до информация, за това как се разходват средствата, как се вземат и как се прилагат решенията.

  • Партньорство с граждански организации и бизнеси при разработване на стратегически решения и осъществяване на мащабни проекти, свързани със жилищната собственост в района или региона.

Икономическият подход, осигуряващ доходност на инвестициите, е единственият начин да се преодолее ниската доходност, само от парите на живущите в сградата. Следва да се търсят инвестиции, които ще спомогнат за набавянето на повече средства за поддържането и обновяването на сградата. Не е достатъчна оптималност на бюджета с разпределение на вноските за поддръжка и управление между собствениците, ползвателите и обитателите. Управлението е свързано с инвестиции, разбира се. Доброто управление няма само да Ви харчи парите „разумно“. Разумното харчене е с цел възвръщаемост.

Тук ще отворя една скоба, за да илюстрирам това, което имам предвид за „превъзпитаването“, тъй като е силно обвързано с управлението и поддържането на собствеността, за постигане на добър жилищен стандарт.

Ще вземем за пример ремонта на общите части, за който писах по-горе.

Обичайна картинка е следното положение. Съществува необходимост от извършване на ремонт на общите части, но също така, още по-голяма необходимост от ремонт на покрива. Няма достатъчно средства за извършването на двата ремонта, а събирането им (поради високата стойност на ремонт на покрива) би отнело изключително дълъг период от време, при преобладаващите собственици в пенсионна възраст. Освен това, никой не желае да финансира с лични средства и да чака възстановяването им, поради липса на доверие, че това изобщо ще стане, или пък никой не разполага с тази възможност. Обичайното решение, което се взема в такава ситуация е частичен ремонт на покрив (само компрометираната зона) и частичен ремонт на общите части (там където има най-крещяща нужда). След време, при наличност на средства и вземане на решение за започване на ремонт в други зони, почти няма следи от частичните ремонти и обновления.


В тази ситуация, бих предложила друго решение. Вместо извършването на частични дейности, нека използваме събраната сума, а ако не е достатъчна, да определим допълнителна сума за събиране, за извършване на цялостен ремонт на покрива, тъй като със сигурност гаранцията би била по-дългосрочна, от тази на частичният. Нека да определим общо помещение, което можем да пуснем под наем, и определим средствата от наема да се събират във фонда за ремонти, а не да се приспадат от месечните вноски на собствениците, за поддръжка и управление. В случай на възможност, нека да потърсим още допълнителни начини за външен приход във фонда, например, поставяне на реклами, предоставяне на общи части, за ползване от някой мобилен оператор, срещу заплащане и др. Така освен вноските от собствениците, с допълнителния приход, по-скоро ще успеем да съберем необходимите средства за качественото и цялостно изпълнение и на двата ремонта, което ще ни гарантира по-трайното възползване от обновлението, а допълнителният приход, който в последствие, ще влиза чисто във фона, ще можем да ползваме за други по-малки инвестиции, а в други периоди, ще можем да го използваме за намаляване на вноските на собствениците, обитателите и ползвателите, по разпределение на разходите за поддръжка и управление.


Ефективното управление, следва да работи така, че преодолее общоприетото схващане „Защо аз, като има и други!“, завзело собствениците в етажните собствености в страната ни. Така, че да счупи, толкова дълбоко засадилите се убеждения, че пестенето на средства е разумен харч. Да се предприемат действия преди да се случат злополуки, а не след това. Трябва да извади хората от черупките им и да ги накара да ДЕЙСТВАТ, да участват и допринасят съвместно.


Необходимо е управлението да бъде построено така, че :

  • да увеличи броя на заинтересованите в общото благо лица;

  • да оптимизира начина на финансиране за поддръжката на общите части;

  • да изгради стратегическа концепция за механизмите за осигуряване на възвръщаемост на вложените в собствеността средства (вместо да наливаме „от пусто в празно“);

  • да създаде условия и контрол, за опазване на общите части в дългосрочен план.

Всичко това ще изгради една наистина удовлетворяваща атмосфера във всяка етажна собственост и ще възнагради усилията на всеки един обитател, за грижата, която полага, така, както децата ни възнаграждават с успехите си в живота, който сме им помогнали да изградят, ако сме съумели да намерим механизма, най- вече за разпределяне на времето, с което разполагаме.

Националните и световни стратегически програми, насочени към жилищния сектор, няма да насочат мисленето Ви и действията Ви в това как да се грижите и съхраните това, което имате. В това се изразява Вашата роля! Макар, в новопостроените сгради, да няма толкова жадна нужда от ремонти, необходимостта от грижата и ефективното управление остава.

Съществува потребност от модерна методика за поддържане на мотивацията и действията за търсене на решение на жилищния проблем със собствени сили.

Надявам се статията да е спомогнала в това много от Вас да се замислят, за това, че просто липсата на желание, а също и време, в следствие на което, не успяваме да открием начина, възпрепятства нещата просто да се случат. А не липсата на средства. Липсва твърдо лидерство на управителният орган, който да създава заинтересованост, да поддържа дисциплината, да разработва стратегии и начини за развитие, а не просто повърхностно да се занимава с „бомащината“ в етажната собственост. Натоварените със задачата, следва да намерят механизмите, с които да постигнат баланса и нивото, а повярвайте, това е важно в национален план.

Всяко действие или бездействие, рефлектира, на друго действие или бездействие, а веригата е мащабна.

За това запомнете! Важно е правилното действие!


„РОЯЛ ЛУКС“ООД е създадена, за да подпомага собствениците в отговора на тези потребности, съобразно възможностите, които предоставя нормативната база, което несъмнено ще доведе до повишаване на социалния мир и стойността на имотите.



35 views0 comments